Корисна інформація про купівлю, продаж, аренду нерухомості без посередників

[trad]

Відкриваю окрему тему, щоб не завалювати інші непрофільні теми.

Хто вважає що йому потрібен ріелтор; що навіть якщо послуга тобі не потрібна але все одно рилі треба платити його хотелку – може далі не читати, платити комісії ріелторам і не засмічувати тему.
Я не маю нічого протів ріелторів, які працють на продавця і їхні послуги з свого карману оплачує продавець. Або покупець наймає ріелтора і той йому шукає об’єкт. Я протів, коли рило передруковує оголошення від власника, і хоче за інформацію про власника обєкту комісію з покупця.

Додано через 30 секунд
Чому я це пишу? Через те що при купівлі-продажі нерухомості рили хочуть свою комісію. Зазвичай це приблизно 3% від ціни. Бувають і більш наглі замашки на 5% і навіть більше. Починаючи з часів економічної кризи в 2009 році –часом попадаються і менші запити – по 500 долл за об’єкт. 3% ніби і небагато. Але якщо порахувати. Ціна однокімнатної повнорозмірної квартири – 30000 долл (30 куо). 3% від 30 куо = 900 уо. Цих же 900 уо в гривні по курсу 13,50 – 12150 грн. Ці гроші рили хочуть за то, що будуть передруковувати оголошення від власника квартири і за то що покупець не може вийти на продавця напряму. А квартири бувають дорожчі в разів 3 і більше.
А рили роблять все щоб напряму до продавця було неможливо вийти. Це і залякування продавців що без ріелторів їх обов’язково кинуть, і що всі продають з ріелтором, і що в них є платоспроможні покупці, що вони будуть слідкувати за чистотою співпраці і так далі. Про якісь якісні консультації для покупця не може бути і мови. В агентстві все в спільному «котлі», який називається «база данних» з об’єктами і телефонами до власників. Подзвонивши по телефону до посередника, попадаєм на «оператора», яка в своїй базі шукає по якому саме оголошенню питають. А найчастіше просто пропонує знайти «то що цікавить покупця». Агенція подає купу оголошень, різних заманух, торпед і тому подібного непотребу, і знати по якому саме з їхніх оголошень дзвонять – непроста задача. На якісь конкретні запитання наприклад «куди виходять вікна» відповісти ніхто не може, бо це нетипова інформація, якої зазвичай нема в базі. Відповідно зразу пропонується йти на просмотр. Сказати точний адрес, що часто є важливо для покупця – строге табу, бо значить втратити свою немалу комісію з нічого. На просмотр рандомно вибирається вільний рило, який знає ще менше, чим оператор на телефоні. Головне завдання рили на просмотрі – зробити все, щоб продавець і покупець не обмінялись телефонами і не послали посередника.
При аренді ситуація ще важча. Посередники знову ж таки за передрук-репостінг оголошень хочуть розмір місячної плати. А якщо відмовитись платити – то є великий шанс що до наступного вечора квартира буде здана комусь інакшому.

Я так і не зрозумів про що тема.

[trad]

Цитата:

Допис від saymon

Я так і не зрозумів про що тема.

тему створив, щоб я решту тем не засмічував. буду писати в цій темі ще і надіюсь ще не раз.

хто хоче - межете викладати щось корисне по темі продажу/здачі без посередників.
а то стандартно хтось починає за нерухомість - я починаю розказувати що до чого. вже давно думав що треба цю всю писанину звести до купи. чуть що - посилання вставив і нехай читають.

[pberit]

Ця тема для того щоб ти в формі блогу писав які рили най...ки, чи щось конкретне пропонуєш? Хто захоче продати нерухомість без посередників то створять тему в барахолці, напишуть що без посередників та й все.
А тему ти вже одну засмічену маєш, для чого ще одна?

[trad]

Ціль - зібрати свою "писанину" до купи і якщо буде треба - то кинути готову відповідь, а не набирати по 3 рази одне і те саме.

Всі хто хочуть - можуть розміщувати написане де будуть вважати за потрібне.


продовжим екскурс.

В цій темі я не маю на увазі ріелторів, які дійсно надають послугу продавцю, якщо продавцю така послуга потрібна і продавець готовий за цю послугу платити. В Тернополі я знаю тільки одну таку агенцію, яка працює на продавця за гроші продавця.

Якими способами користуються агенції нерухомості для наповнення своїх баз банних. Перше це стягування оголошень від власників з різних дошок оголошень. Телефони інших ріелторів (а відповідно пропускаються і оголошення від левих агенцій), старі оголошення від власників – добре відомі агенції нерухомості. Все що нове - регулярно вносяться в базу даних. В залежності від продвинутості АН робота по «моніторингу» і внесенні данних в базу данних може робитись як вручну, так і доведена до автоматизу за допомогою спеціальних програм. Таку роботу доручають так званому оператору-адміністратору. Через то що він ще і координує рил, відповідає на дзвінки – в базі купа помилок які потім «виловлюються» з допомогою клієнта якому не можуть знайти той нереальний обєкт за яким він питає. Але фейкове оголошення не завжди помилкове. Часто спеціально подаються «цікаві» оголошення щоб покупець подзвонив саме по тому номеру телефону (і не дзвонив на інші реальні оголошення), а потім оператор починає стандартний розказ що об’єкт продано, але в них є ще багато хороших варіантів.

Окремо хочу написати про оголошення в ріа і подібні газети. Всі оголошення які подаються в газету від власників – потрапляють до рил. Дуже часто газета ще не вийшла, а рило вже має в електронному варіанті поповнення для своєї бази. Останній раз, коли цікавився оголошеннями про нерухомість в ріа – вони були платними. Газета також платна. Ні нормально описати об’єкт, ні закинути фото в газеті неможливо. Який смисл туди подавати оголошення, ще і платні - я не знаю, напевно привичка.
Подаються оголошенні від рил в газету дуже просто. В газеті для рил є спеціальний тариф, і щоб довго не морочитись – рили скидують файл з тими оголошеннями, які мають бути надруковані в наступному номері.

Що ще крім моніторингу оголошень в інтернеті, робить АН для знаходження нових об’єктів. Якщо їм не скидається оголошення з газети – чекають виходу газети і оператор шукає нові оголошення від власників. Потім обдзвон власників для обробки. Іде стандартний набор розказів: що власник нічого не втрачає, що в них є платоспроможні клієнти яких нігде більше нема, що вони будуть безплатно подавати всі оголошення. Тільки ріелтори не уточнюють, що вони завалять своїми передруками оригінальне оголошення, а для покупця цей об’єкт стане дорожчим на величину комісії. Якщо ж покупець потім захоче вийти напряму до власника – рили починають нову хвилю розказів з залякуваннями: без рила ніяк, всі продають з ріелтором, без ріелтора продавців обов’язково кинуть (в різних інтерпретаціях це особливо поширено). В особливо нешарящих продавців рили можуть забрати навіть документи на квартиру і завдаток, як гарантія що їм заплатять їхню комісію.

При пошуці власників в хід ідуть всякі наклейки на дверях підїзду, на бумажці з ніби-то почерком від руки, а насправді відксереного чи надрукованого. Я ще ні разу не бачив, щоб покупець чи той хто хоче зняти квартиру – обклеював двері підїздів своїми оголошеннями.

Додано через 1 годину 2 хвилини
Про офіційне оформленя АН, ріелторів, комісії. Майже всі «агенції нерухомості» в кращому випадку оформлені як приватні підприємці. Звичайні мелкі рили іноді взагалі ніяк не оформляються. В кращому випадку платяться мінімальні податки за одного-двох працівників. Вся нереальна комісія, а це часто бувають досить великі сумми і ще і в твердій валюті – оформляються як «за надання інформаційно-консультаційних послуг» і нігде не світиться. Хоча вся їхня «інформація» – це ускладнення виходу напряму на власника, купа розказів, і вимагання за це своєї комісії. Ріелторів майже завжди ніяк не оформляють. Вони на офісі появляються рідко. Та і рядове рило побігавши по переглядах без стабільної зарплати, без продаж, а відповідно і без свого проценту з комісії – швидше за все в черговий ранок тупо заб’є на таку «роботу», бери потім звільняй, оформляй нового швидше за все знову ж таки тимчасового рилу. Оператор-адміністратор (навіть декілька) також можуть бути не оформленим, є способи і не один. Головна проблема – бажано щоб хтось був на офісі і ця людина була оформлена.

[trad]

кароче закидаю в тему все що напечатав. текст не вичитував.
в такій ситуації яка робиться в країні - багатьом не до нерухомості. ну і ще є причини. але по моєму ціна на нерухомість тільки вниз і там буде років 5. а на падаючому ринку рили досить швидко счезнуть як клас.

Додано через 11 секунд
Що дає для власника нерухомості продаж без посередника?
1. Об’єкт без посередника з нічого стає дешевшим, чим аналогічні об’єкти, які ідуть від посередника
2. Ріелтори в більшості випадків нічого не знають про об’єкт нерухомості, який вони хочуть продати. В ріелторів потік об’єктів нерухомості, десятки дзвінків про різні об’єкти, походи на пергляди, слідкування щоб їх не кинули і не вийшли на пряму до власника, оформлення документів. В такому потоці памятати про чиюсь там чергову 3-ох кімнатну квартиру просто неможливо. В результаті покупець замість відповідей на свої питання получає пропозиції сходити на перегляд. Сам власник може більш точно розказати що продається.
3. В рази легший механізм домовитись про перегляд. При домовлянні покупця через посередника получається натуральний спорчений телефон. Покупець спочатку дзвонить до оператора, оператор рилу, рило продавцю, і накінецб рило до покупця. Чуть що – знов всі дзвінки в кращому випадку через рило, в гіршому (априклад рило не зможе приїхати) – в цепочку спорченого телефону додається оператор від посередника. Дати телефон і адресу до власника – строге табу.
4. Серед ріелторів можуть бути досить таки нечесні і «нечисті» люди. Можливий злив інформації, хто коли продав і за яку сумму, з відповідними наслідками в виді візиту рекетирів. Ріелтор не несе ніякої відповідальності, часто рили навіть офіційно не оформлені. В разі проблем – ріелтор стає не ріелтором, а «проходив мимо», і нічого нікому не докажеш.
5. Та і якщо не розбиратись в ситуації самому, то самі ж ріелтори можуть і кинути. На роботу в АН ріелторів беруть кого попало, лиш би бігав і продавав. Часто буває що місяцями рило бігає і впарює, а нічого не продається. Так довго бігати без зарплати – мало хто захоче. В результаті ріелтори в АН міняються дуже часто, всіх перевіряти хто такий той новий ріелтор прийшов просто нема коли. Головне для ріелтора – підвішаний язик, вміння продавати і брехати «на льоту».
6. Наглий варіант - продавцю можна самому заложити процент в ціну і забрати 3% собі, замість того щоб покупець цих 3% платив рилам.

Що робити продавцю, який не протів продати без ріелтора. Якщо є якісь юридичні питання – краще зайти до нотаріуса чи адвоката. Навіть простенький адвокат в рази краще проконсультує, особливо по підозрілих питаннях, чим навіть досвідчений ріелтор. В ріелтора головна задача – навішати лапші, продати, получити свою комісію, знайти новий об’єкт і так далі по колу. Пункту щось перевіряти в документах нема, бо за нього йому ніхто не платить. Ріелтор хоче свою комісію за то, що покупець не може вийти напряму до продавця.
Насправді продати самому не так вже і важко і технологія майже така ж сама, що і з ріелтором. Ті ж дзвінки замість ріелтора будуть дзвонити покупці, перегляди, таке саме оформлення. Тільки оголошення подавати самому. На любе нове оголошення ріелтори дзвонити будуть часто, і після продажу також часом та і дзвонять. Так що краще зразу завести окремий номер телефону.
Далі скласти нормальне оголошення. Кількість кімнат, площа, стан – зверху в назві. Ціну-«хотелку» бажано ставити зразу ж і реалістичну.
Як оцінювати? Дивимось на подібні хотелки в тому ж районі, бажано будинки такого ж типу і планування, на стан, дивишся на стан своєї квартири.
середні поверхи +
торець -
панель --
старіший будинок -
тече дах, щось в аварійному стані -
якесь все "стромне" що ппц продає хз хто ---
вид з вікна +
рядом поїзди чи трамвай чи площа з екраном, чи ще щось таке -
Якщо необгрунтовано завищити ціну – будуть дзвонити дуже рідко. Взагалі дзвінки від реальних покупців бувають не часто, пару раз в тиждень і то залежить від сезону. Весна, осінь – сезон купівлі-продажу, зима після нового року – мертвий сезон. Далі в описі дубляж: кількість кімнат, площа, поверх, стан але вже набагато детальніше, вулиця і номер будинку, все що може бути важливе. Можна написати що з документами, є/нема опікунського, чи квартира звільнена і готова до заселення. Переглянувши з 15 оголошень – стане зрозуміло що писати. Бажано зробити пару фотографій. Хто знає як – на фотографії краще нанести ваттермарк - свій номер телефону, щоб рили не вкрали фото і не приліпили до іншого об’єкту. Рилам фоткати об’єкти також лень. Отак і беруться в оголошеннях рил «леві» фотки. Чим більша площа, чим дорожчий об’єкт, чим гірший стан – тим довше і важче продається. Типова нормальна однокімнатна квартира з пристойним ремонтом може продатись за 3-6 місяцв, аеродроми в 2 рівні по 400м2 можуть висіти на продажі роками.
Оголошення всі безплатні, оптимально регулярно обновлювати. Різні платні послуги типу виділення і піднімання в топ – малоефективні. Перебити рил в платному «топі» практично нереально, кому треба – знайти потрібне оголошення без виділення і тому подібного (якщо це оголошення є) – не так вже і важко.
Не забути поставити галочку перед «від власника» чи «без комісії», в тексті це також бажано написати. В Тернополі "від власника" получається мало обяв, бо власники приноровились давати оголошення в ріа (які ще й зробили платними), замість того щоб самим подати безплатне оголошення в інтернеті і нормально все описати, сказати вулицю, №будинку, виставити фотки і тому подібне.
В тексті можна написати «посередникам не турбувати», але вони все одно будуть дзвонити.

З сайтів для подачі оголошень для продажу і оренди можу порекомендувати:
http://slando.ua/ - нормальний сайт
http://dom.ria.com/uk/ - популярний сайт, але море ріелторів
http://www.lun.ua/ - малопопулярний серед власників, зате купа стягнутих оголошень з інших ресурсів.
Є ще багато сайтів, але в Тернополі вони малопопулярні.
realt.aviso.ua
olx.com.ua
agent.ua
fn.ua

Зразу ж після подачі оголошення або і перед подачею, продавцю треба зайнятись документами на свою квартиру, щоб все було нормально, а не починати біганину по різних інстанціях. І якщо квартира не пуста – подумати куди переселятись після продажу. Стандартний терміна на виселення після оформлення купівлі-продажу – 2 тижні. Про ці нюанси мало хто задумується, а ріелтори про такі «нюанси» навіть не думають і не говорять ні продавцям ні покупцям, рилам не до того, в них круговорот «сферичних» об’єктів.

Що може зробити продавець, коли ріелтор привів покупця на перегляд. Головне йти на співпрацю з покупцем, і дати покупцю свій номер телефону і бажано взяти номер телефону до покупця. Рило цьому може по різному перешкоджати, ще б, воно при такому передчасному обміні телефонами практично гарантовано втрачає свої 13-20 тис грн. І ще головне продавцю не підписувати з ріелторами «ексклюзив». Бо тоді навіть якщо продавець сам знайде покупця – рило буде вимагати свою комісію. Пропозиції підписати всякі бумажки типу «оглядового листа» слати лісом. І не вірити страшилкам від рил. В разі якщо покупець хоче вийти сам на власника – власника починають відверто залякувати, що його обов’язкової кинуть покупці, що ріелтори працювали, що подадуть в суді тому подібне. Самі нелюбимі клієнти ріелторів – це нотаріуси, адвокати, прокурори, судді і тому подібне, бо такий контингент ще самого ріелтора засудити може.

І ще на рахунок ризиків. Продавцю головне продати і забрати свої гроші. Більше продавець практично нічим не ризикує. Це в покупця купа мороки і ризиків: невідомо всі мінуси квартири, невідомо досконало що з документами і які ще проблеми з документами можуть появитись, борги за квартплату і решту боргів, проблеми з спадщиною, жінками, дітьми, інвалідами, ризики проблем виселення з квартири попередніх власників.
Саме головне – покупець вибирає нотаріуса. Краще вибрати першого ж на вулиці, але покупцю в ніякму разі не треба оформлятись в того нотаріуса, який рекомендує рило. Рило і його нотаріус можуть так кидану ти, що потім не підкопаєшся.
Головне не тупити, і якщо покупець готовий обійтись без рила і не дуже хоче їм платити за передрук оголошень - то лишати рило як непотрібний паразитуючий елемент, лишати покупцю свої номери телефонів, і йти оформлятись до нотаріуса.

------------------------------------------------------------------

Сайти які помагають знайти-вийти на власника, або сайти-вбивці ріелторів.
lun.ua - рідко оновлюється, мало «прямих» оголошень
m2bomber.com – поки що сервіс працює в тестовому режимі
domowed.com - після тестового режиму в 5 днів сервіс платиний, ціни від 15 грн. В обробці нема м. Тернопіль.
На ці сайти можна самому перейти і подивитись, почитати, попробувати.

Як працює сайт-вбивця ріелторів. Сайт в автоматичному режимі «стягує» (парсінг) оголошення про продаж (з різних сайтів) і вносить в базу данних. Потім пошук однакових об’єктів, розприділення яке оголошення від власника, яке від ріелтора-посередника. Фільтрація оголошень іде по телефону і кількості оголошень на той номер телефону, на який подано оголошення. Любий посередник за місяць видає досить велику кількість оголошень, так що навіть якщо телефон/посередник новий – то з часом цей телефон додасться як телефон посередника.
Ще одна особливість таких сайтів: знаючи вулицю і бачачи оголошення від посередника, можна попробувати вийти на оголошення ВІД ВЛАСНИКА, яке спарсив подібний сайт, І ВІДПОВІДНО ЗНАЙТИ ОГОЛОШЕННЯ/НОМЕР ТЕЛЕФОНУ до власника незважаючи на передруки і 100500 аналогічних оголошень від рил. Головне щоб власник хоч раз,а краще хоч раз в пару місяців власник засвітив свій номер телефону і адресу (вулицю і № будинку). Відмінність подібних сайтів в тому, що головна їхня функція не розміщення оголошень, а стягування (парсінг) і МОЖЛИВА ФІЛЬТРАЦІЯ від оголошень від рил, пошук по адресі/вулиці якщо вона вказана, і пошук/вивід інфи по номеру телефону. При використанні подібних сайтів для пошуку – краще ставити максимальний період. Часто буває що власник колись давно подав одне оголошення, потім до власника подзвонив ріелтор і переконав що більше оголошень йому не треба подавати.

Покупцю, який так і не знайшов оригінального оголошеня від власника, хоче купляти об’єкт, але не хоче платити комісію можна зробити таке:
1. На перший перегляд зацікавленого об’єкту з рилом посилати «бігуна» - когось з родичів-знайомих, хто має побільше вільного часу. «Бігуна» віддячується ніштяками і хорошими посиденьками на новосіллі. Формально вчепитись не буде до чого, бо получиться, що покупець сам вийшов на продавця.
2. Помінятись номерами телефону з власником
3. Прийти до власника в інший час і попробувати домовитись про продаж без ріелтора. Головні аргументи:
- великий розмір комісії за фактично подачу оголошення і ускладнення виходу на продавця.
- в разі сумнівів і питань з юридичного характеру – запропонувати оплатити консультацію на вибір любого адвоката. Така послуга коштує 100-150-250 грн. не порівняти з риловською комісією. При чому нагадати, що продавець при продажі набагато менше ризикує, чим покупець.
- ріелтор не несе ніякої відповідальності за те що щось зробить не так, на відміну від нотаріуса і адвоката.
- особливо лякливим таке краще не казати: ріелтор невідомо взагалі хто такий, може когось проінформувати про те що в покупця будуть гроші за продаж квартири.
3. Якщо вихід на власника може не получитись або не получається.
- заставити рило сказати при продавцю обовязково в гривнях, скільки воно хоче комісії.
- якщо продавець не сообразить, що це досить немалі гроші – бажано запропонувати продавцю самому оплатити послуги ріелтора,
- або запропонувати продавцю заплатити ріелтору з свого карману 100 грн чи скільки вважає за потрібне заплатити за подачу оголошення і то що вивів покупця на власника.

Ще один коронний номер від покуця – з самого початку на перегляд заслати "свого" рила і вимагати на цього рилу половину комісії. Після покупки з "своїм рилом" на половину комісії устроїти відмічання новосілля.
Вершина скілу по обходу риловської комісії при купівлі-продажу – на оформленні покупець разом з продавцем тупо не дають рилі гроші, або максимум дають заслужені 200 грн за передрук оголошень.

При аренді того що описано для купівлі - краще не робити. На аренді єдине що проходить – на перегляді сказати щось тіпа «хочу подумати» або про те що « вже домовився про ще один перегляд» і краще зразу ж після перегляду попрощатись з рилом і йти знов до власника. Завдання – вийти напряму на власника і чимпошвидше. Пояснити власнику свій прихід без ріелтора - небажанням віддати купу грошей ріелтору. В оренду здають не від лишніх грошей, та і власникам без різниці на ріелтора, лиш би по швидше здати. На оренді все набагато швидше міняється, чим на продажі. Тутди ж: мало шансів, що рило буде бігати за кожною зданою в оренду квартиру.

[trad]

знайшов цікавий приклад як працює агрегатор оголошень
http://m2bomber.com/object/7480331/
дивитись внизу - на самому старішому оголошенні "засвітився" номер телефону до власника.

як подають оголошення власники
один обєкт, на один і той самий номер телефону
http://m2bomber.com/phone/0685144741

і як подають оголошення агенції/ріелтори
http://m2bomber.com/phone/0976246154

[trad]

не можу не запостити
Kataleya Отправлено Сегодня, 00:31
И я вставлю cвоиx 5 коп., т.к. чувствyю сeбя "кидaловом" по cловам фoрyмчан
надо былo снять жильё нa пeриод рeмонта... иcкалa свой рaйон, чтoб yдобно было cамой жить и чтoб рaбочих контpолиpoвать, знала чтo дёшево нe снимy...но!

искалa объявы caма, и по ним же нaпорoлаcь на риелтoрa... кoторый выдавaл себя зa влаcныка (типа знакoмые eгo попроcили, родcтвенники нa юга уеxали и т.п.) и тoлькo при встрeче признaлся чтo он риелтoр!

пpoсил для себя pазмеp меc. платы арeнды, это мнoгo! я Вам чеcтно скaжу ЭTО МНOГО!...

и вoт кoгда мы с ним пришли нa объект, я видeла, чтo он сам этy кваpтиpу первый pаз видит...

я почyвствoвала, что xозяйкa eго на рaботу нe нанимaла (его yслyги), квaртира былa для меня и я её xотeла снять ну oчень xoтела..

дождaлась пoка oн уйдёт ( а он кpичал, чтo в Изpаиль уезжaет, емy очeнь деньги нужны и он мнe уcтyпит ну хотя бы пoл размeрa мес. аpенд плaты)...

пoговорилa с хoзяйкой... oна сказaла, чтo eй всё равнo с риeлтоpом аль без... eй главнoe сдать - я взяла y ней телeфон.. и взялa время на пoдумaть!!!

вeчером пpосмaтривaя объявы, увиделa её oбъявy тупо по eё же телeлфонy ... и поняла, как oн сдeлaл (риелтоp)..........злости мoей нe было предeла... пoзвoнив вечерoм хозяйкe скaзала, что бeрy... pиелторa послaла.. и нaговорилa кучy гaдостей, чтo мол как тaк можнo, она ж ваc не пpoсила еe квартиpу пpедлагать.. a вы вот тaк cделали..хaяла егo по пoлной прогpаммe, oн долго мне пoсле звoнил... я трyбу не брaла...

квapтиру снялa всё ок, pиетoр с ноcом ocтался (да eщё какой, pиелтoр! самoго eгo обманулa!... помните кyда oн уезжать xотeл)

тo я "кидалово" пoсле этoго?

oни (риелтоpы) имеют пpaво сущeствовaть я рaнее писaла oб этoм в др ветке, HО они мoнопoлизируют рынoк недвиги и пpoсто дышать нe дают... не чeстнo и подло пеpетягивaют oбъявы, и остальнoе люди тут oписaли выше, всё это видeла cтaлкивалась cама нe толькo по арeнде..... гpyстно.

Вывoд один.. трaтить врeмя свое, иcкать... oбxодить их стoронoй... и всё ... eсли за них никтo не взялcя пo настоящeму - вот oни и беcспредeлят (налoги ж нe платят блин с этих бeшенных кoмисcий правда? вcё наликoм в кaрмашек!!!)

[trad]

хочу відмітити сайт olx.com.ua - останнім часом досить багато власників почали постити оголошення саме туди.

на сайті дом-ріа.юа всі оголошення дико засмічуються перепостами від різних агенцій. на один і той самий обєкт може буди і 5 і 8 оголошень від різних посередників. досить гарно помагає виловити дублі і не листати по 100 сторінок в пошуках конкретного обєкта - поставити сортування за ціною, плюс фільтр на кількість кімнат, метраж і ціну. і виставити показ по 50-100 оголошень на сторінці

ну і тема це агрегатори оголошень. практично 2 різних агрегатори покривають може всі оголошення в інтернеті з конкретного міста.

[nifu]

деякі продавці неліквіду починають шевелитись самі. вже почали самі подавали оголошення про всякі кімнати в гуртожитках, хрущі, дачі.

метод роботи рил помінявся. тепер недвігу продати важко, ріелтори продаванів активно попускають з небес, збиваючи 15-20-30% торгу. з того і мають свою комісію в 5%. продаванам би пошвидше зрозуміти що тих 5% комісії ціни могли б дістатись їм, не полінись вони і подавай періодично бесплатні оголошення в неті.

[nifu]

буду писати в цю тему, бо то просто ржака. вже 3-ій хрущ який я бачив і все як під копірку - вбитий спадковий хрущ під капремонт. спочатку за однокімнатну хотіли 20 штук, потім скидають до 15 і все одно ніхто не хоче купляти. стан хати - що неможливо здати навіть квартирантам. потрібно зривати все, доводити до стану "голі стіни", і міняти вікна, вхідні і міжкімнатні двері, міняти сантехніку, електрику починаючи з підїзду, ну повністю всьо. все це спадщина. ситуація аналогічна по 2 і 3 кімнатних.
хто в здоровому глузді то буде купляти, якщо можна чуть доплатити і купити нормальну здану квартиру в новобудові. (не путати з вложитись в довгобуд войцеховських-щепановських, це взагалі забава для інвесторів які надіяться продати дорожче після здачі, чи купляють для здачі квартирантам, ну нехай їм щастить.)
логічно якщо вже тратити гроші то купити здану квартиру з нормальним туалетом, ванною де поміститься і ванна, і умивальник, і пральна машинка, де на кухні можна все розмістити і буде столик де може сісти 4 людини поїсти. з новими комунікаціями, нормальними сусідами, і не потрібно буде все зривати як в хрущі.

начитались "порад" і виносять все з того хруща щоб він виглядав не настільки малим як є насправді. да буде мені деанон, коли рило почало свій запев про "простору кімнату" в хрущі то захотілось їй тупо дати в голову щоб не тренділа цей бред. один спадковий вбитий хрущ стояв пустий, без квартирантів, без спроб продати 3 роки! і за нього платили комуналку, за опалення, все надіялись що ціни рости почнуть.

комуналака тільки почала підсмалювати зади жадних продаванів. ці спадкові вбиті хрущі тільки почали виходити на ринок. просівший неліквід в виді вбитих хрущів буде тягнути весь ринок донизу ще роки. дурні гроші закінчились, покупки всіх підряд квартир ще й з запасом призупинились в 2009 році, і остаточно в 2014.

про рил, "до ріелторів" їм ще вчитись і вчитись. не знають ні адрес, ні чи то будинок цегляний чи панельний, раз прийшло аж 2 ріелтора, одна з них не знала що власником нерухомості може бути дитина, хоть би не позорилась. перекручують інформацію. написано в оголошенні "терміново", власник починає "ну в мене не термінова продажа". тим рилам не вірити і краще виходити на власників: записки в двері чи поштову скриньку, щоб не бачило рило дати листочок продавцю з номером телефону, підійти до сусідів, зайти в квартиру після перегляду. власники хоть правду розкажуть. а рилам лиш би язиком наплести небилиць і свою комісію получити.

[nifu]

Описана ситуація по новобудовах:

https://forum.finance.ua/viewtopic.p...03008#p4103008
Вот представьте себе, что у вас есть строительная компания, техника, рабочие, всё отлажено. Приходит кризис, майдан, и вы понимаете, что через 5 лет, когда закончатся заначки, вообще никому квартиры не продадите, а купленную технику будет деть просто некуда, и все вложения сгорят. Вот и приходится наперегонки строить, чтоб дотрусить последние заначки

[Petro Ford]

Цитата

Допис від nifu

Описана ситуація по новобудовах:

https://forum.finance.ua/viewtopic.p...03008#p4103008
Вот представьте себе, что у вас есть строительная компания, техника, рабочие, всё отлажено. Приходит кризис, майдан, и вы понимаете, что через 5 лет, когда закончатся заначки, вообще никому квартиры не продадите, а купленную технику будет деть просто некуда, и все вложения сгорят. Вот и приходится наперегонки строить, чтоб дотрусить последние заначки

Більш правдоподібним видається

Цитата

Что я имею сказать про это безобразие.
В Нацбанке уже два месяца нет первого лица, а остальные лица совершенно заслуженно находятся в подвешенном, во всех смыслах, состоянии. Поэтому вместо серьезной работы и жестких решений недореформированный персонал страдает всякой нездоровой фигней. Аналитический блок там всегда был слабоват (доказательство: посмотрите, что осталось от нашей валютной стабильности и банковской системы!). И вот сейчас эти деятели лезут рассуждать о рынке, "пузырях" и прочих высоких матерях, в которых нифига не понимают!
Основные признаки пузыря: неконтролируемый, многократный, совершенно невероятный рост цен на данный актив; ажиотаж на рынке; заход туда "неквалифицированных инвесторов" (по простому - лохов). Например, такое сейчас с биткоином происходит - как по учебнику. Совершено ясно, что в ближайшие 3-18 месяцев будет крах, всё рухнет, и без того сомнительная идея криптовалют окажется надолго похоронена под грудой разбившихся надежд спекулянтов и "майнеров". С недвигой такое тоже было в 2006-07 годах. Но сейчас ситуация принципиально иная! Цена "квадратов" упала до совершенно неприличных значений и пока не поднимается. Рынок вялый, ажиотажа нет и близко. При этом новостройки с трудом, но раскупаются. Некоторый рост ввода жилья (если он действительно имеет место быть, а не является причудами статистики) может быть объяснен тем, что в целом экономика оживает, народ отходит от военного шока и самые ушлые пользуются ситуацией.
А некоторое количество непроданных или незаселенных квартир, инвестиционных покупок, неудачных проектов, недостроенных комплексов и т.д. на рынке присутствует всегда и этого не нужно бояться или делать из частных случаев необоснованные обобщения.
Короче, я пузыря в упор не вижу! Даже совсем наоборот. Если смотреть в целом, у нас на одну душу приходится очень мало, по цивилизованным меркам, жилья - где-то 20 кв. м. по Киеву. Поэтому любые выросшие доходы (а они будут расти, никуда не денутся!) разумные семьи будут тратить на улучшение жилищных условий, а не на обновление авто, загранпоездки и т.д. Зато предложение квартир - величина конечная, как и возможности ввода в строй новых квадратов. Так что тут чистая математика, выводящая нас на формулу lim f(х+h) × y^√-1 × $1000 = #будеттокодорожать.
Кто-то скажет, что цена квадрата сейчас запредельная и среднему украинцу совершенно не по карману. А кого, извините, в данном контексте волнует средний украинец?! Вам же, блин, байтами по пикселям написано: "в 2016 году в Киеве построено рекордное количество квартир с начала 2000-х – 20,3 тыс.". 20 тысяч квартир! А сколько в Киеве семей? Около миллиона! То есть "улучшить свои жилищные условия" путем покупки новой квартиры физически смогли максимум 2% киевских семей. Скорее 1,5%, так как некоторое количество новых квартир покупается иногородними. При социализме эти 20 тысяч новопостроенных квартир распределялись бы среди передовиков производства, народных артистов, космонавтов, футболистов, профессуры, генералитета, рубщиков мяса, многодетных матерей - героев социалистического труда, "очередников" и т.д. А при капитализме они кому достались? Ну, думаем! Достались тому, кто больше заплал (сиреч - самым богатым)! То есть для того, чтобы сбалансировать нынешний рынок нам вовсе не нужно, чтобы у средней семьи были деньги, достаточно, чтобы они, деньги, были у 10-20%, и чтобы некоторая часть из этих богатых буратин постоянно хотела улучшить свои, и без того относительно неплохие, жилищные условия. Поэтому равнять стоимость квадратного метра со средней зарплатой в наших условиях - чистая профанация. У нас на улицах и машин дороже "Ланоса" быть не должно в принципе, если считать по средней зарплате... Вот на рынке, где каждая семья из среднего класса живет в пяти комнатах с тремя ванными, и больше им не нужно физически - вот на таком рынке действительно нужно смотреть на покупательную способность "низов". А у нас недвига - продукт элитного потребления, потому что лишь на "элиту" её и хватает.
А что произойдет, когда банки вновь начнут массово выдавать ипотечные кредиты под умеренные проценты, как в развитых странах? Предложение-то недвижимости не увеличить физически, а вот спрос сразу скакнет! Посмотрите по родственникам/знакомым с постоянными доходами: многие ли довольны своими жилищными условиями и не ухватятся ли они за возможность их улучшить, пусть и ценой постоянных отчислений от зарплаты следующие 15 лет?! Что произойдет тогда? Лопнет ли пузырь, или будет совсем наоборот?
Взгляд с другой стороны баррикады.
Два месяца назад я присутствовал на очередном собрании загнивающего "Киевгорстроя" (строит 0,3 млн кв.м в год). Холдинг работает в штатном режиме, и даже дивиденды платит! Типа, зарабатывает 100 грн чистой прибыли с каждого построенного киевского квадратного метра (который стоит в среднем тысяч 20, ага!), и оттуда, значит, 30 грн направляет на дивиденды (алле, НАБУ!). Но все же прибыль показывает. Причем, по сравнению с довоенными временами, размер прибыли только увеличился! Бума нет, но и спада нет.
Другой крупнейший киевский застройщик и мой любимец - дерзкий и четкий "Укрбуд". Я отслеживал ситуацию по нескольким домам - квартиры во всех продавались еще до того, как дом был введен в эксплуатацию (впрочем, это достижение немного нивелируется тем, что Укрбуд вводит дома в эксплуатацию года на полтора-два позже обещанного срока). Но вот на стадии фундамента (что было бы характерно для предпузырькового бума) продается не так много квартир. В общем, нормальная работа на спокойном рынке!

Выводы. Сейчас украинская недвижимость на самом дне. Чтобы насытить рынок - потребуется лет тридцать-сорок интенсивного строительства с вводом 2-3 млн квадратов в год. И еще нужны герметично закупоренные границы - в относительно благополучных странах, к которым (не смейтесь!), можно отнести и Украину, значительную долю спроса на жилье всех классов составляют мигранты. Да, у нас есть депрессивные населенные пункты, да, есть неудачные строительные проекты, да, еще будут колебания, вызванные глобальными экономическими факторами и т.д., но в целом прогноз благоприятный и больной явно идет на поправку. Так что опасения Нацбанка о "мыльных пузырях" выглядят совершенно неуместно, если не сказать резче. И непатриотично, кстати - посреди серьезного кризиса госорганы не должны своими вербальными интервенциями глушить инвестиционную активность и сбивать людей с толку!

[louis50]

Цитата

Выводы. Сейчас украинская недвижимость на самом дне.

Нерухомості особливо в Тернополі ще дешевшати і дешевшати. В 2008 році після кризи всі про "дно" співали в один голос.

Цитата

Да, у нас есть депрессивные населенные пункты

- Тернопіль якраз і є депресивним регіоном з найнижчими зарплатами в Україні.
Народ ще не відійшов від часів коли ціни тільки росли. Хто ще не зрозумів що відбувається - поїдьте самі подивіться на цілі квартали новобудов в Тернополі: Таксопарк на Бандери, Варшавський квартал за Збаразьким поворотом, вул Білогірська, вул Овочева-Київська, в кутківцях на вул Долинна і вул Бригадна. Тернопіль вже років 2 суцільна будова.

Недоріелторам поставити нормальну адресу, зробити фото "релігія не дозволяє". Бо ж так можуть вичислити квартиру і вийти на власника, і прощай комісія з лохів. Головна задача морди - відволікати увагу від реальних проблем з квартирою. А квартири бувають проблемні - забудовник не подключив щось, напрриклад воду бо половина квартир ще не продані і зимою портіскають труби. Нема де паркуватись зовсім. Поряд планують будувати ще один будинок. Сусіди алкоголіки чи такі що тягнуть все з мусорок. Поверхом вище сімя з 3-ма дітьми чи організували хостел. По документах то якщо квартира чи власники мутні - то краще взагалі не купляти, особливо слухаючи порад "ріелтора". Ріелтор може працювати в звязці з власником і нотаріусом.

Бувають дійсно ріелтори, які поможуть і підібрати хороший варіант, і з документами поможуть. Від морд-розводіл які хочуть впарити хлам і особливо трендять безперестану "яка хороша квартира, і власники, і все рядом" - краще взагалі триматись подалі.

Додано через 1 годину 12 хвилин
Не розумію власників що продають квартири. Чому не подавати самим оголошення в ріа і олх? Якщо покупець виходить на квартиру через посередника - квартира стає дорожча мінімум на 500 баксів. При купівлі квартири ризикує покупець. Продавцю завдання занести гроші до ячейки в банку, і дуже не бажано щоб про то що продавець буде йти з грошима знав хтось з посторонніх, в тому числі всі ріелтори які є в агенції нерухомості.

Додано через 10 годин 48 хвилин
В первом полугодии количество сделок на первичке сократилось на 46%, на вторичке - на 29%

є спад покупок по києву. і це місто в якие хочуть переїхати з всієї країни.
думайте фактам і не вірте ріелторам про "дно" і що ціни підуть вверх. осінню-зимою 2017 продавців і арендаторів знову почнуть отрезвляти платіжки за комуналку.

[louis50]

що ще замітив. де власники подають самі оголошення з вказанням вулиці, поставлять нормальну ціну, додадуть фото, опис - такі квартири продаються від 2 тижнів до 2 місяців. де власники ціну тримають на рівні 2014 року - там ще й морда хоче свіою комісію, і така кваритра може не продаватись пів року і більше, поки ціну не скинуть.

[pomka]

Цитата

Народ ще не відійшов від часів коли ціни тільки росли. Хто ще не зрозумів що відбувається - поїдьте самі подивіться на цілі квартали новобудов в Тернополі: Таксопарк на Бандери, Варшавський квартал за Збаразьким поворотом, вул Білогірська, вул Овочева-Київська, в кутківцях на вул Долинна і вул Бригадна.

Більшість цих будинків практично продані. Я купував у Варшавському кварталі то при збудованому лише 4 поверсі я забирав практично останню квартиру. Мій будинок ще добудовують (здача 2 квартал 18 р.) а вони вже третій будинок продають.

[louis50]

Цитата:

Допис від pomka

Більшість цих будинків практично продані. Я купував у Варшавському кварталі то при збудованому лише 4 поверсі я забирав практично останню квартиру. Мій будинок ще добудовують (здача 2 квартал 18 р.) а вони вже третій будинок продають.

лишилась "остання квартира" - це вже бородатий розвод від забудовників на пару з мордами. частину квартир спеціально не виставляють зразу на продаж. частину купляють інвестори в надії що коли будинок добудують потім продати дорожче. частину переоформляється на "приближених", потім ці "продані квартри" (навес) виходять на продажу ніби від власників через посередників.

[eleKtrik]

Цитата:

Допис від pomka

Більшість цих будинків практично продані. Я купував у Варшавському кварталі то при збудованому лише 4 поверсі я забирав практично останню квартиру. Мій будинок ще добудовують (здача 2 квартал 18 р.) а вони вже третій будинок продають.

якщо не секрет , по якій ціні брав за 1м2, і скількох кімнатну ?

[louis50]

поближче до теми морд. вони ще не додумались для виходу на власників "ексклюзивних" квартир засилати стажорів? допустім є в конкурента ну дуже цікавий обєкт. засилається работнічка який за 50 грн вийде на власника: на перегляді дасть чи лишить на видному місці листочок з своїм номером телефону власнику, чи кине пропозицію покупки квартири в поштову скриньку. ну і просто запамятає адресу квартири, знайде сусідів, випитає через них. якщо є звязок з власником - стажор получає свої гроші. потім покупцю з під поли пропонується ексклюзивний варіант, ще й на доларів 500 дешевше чим в конкурента, продавці раз не можуть самі оголошення подати то доларів 500 або більше на торгу скинуть.
такий самий трюк можна робити покупцю якщо в морди є щось дійсно цікаве.

[pomka]

Цитата

якщо не секрет , по якій ціні брав за 1м2, і скількох кімнатну ?

Однокімнатну, 9700 за метр тоді ще було (дали таку ціну при умові що сплатив всю вартість наперед).